Новости компаний

Под ипотекой следует понимать частный случай договора залога, предметом которого является недвижимое имущество.
В виду сложной экономической ситуации большинство граждан не может позволить себе единовременно оплатить полную стоимость квартиры, поэтому более шестидесяти процентов сделок в России, направленных на приобретение жилья, проводятся с привлечением кредитных денежных средств. Данные правоотношения по общему правилу оформляются ипотечным договором.
Термин ипотека берет свое начало из Древней Греции (приблизительно VI век до Н.Э): так назывался своеобразный столб, установленный на земельном участке должника, информирующий о том, что данная земля является предметом залога по денежному обязательству.
В России закон об ипотеке был принят госдумой в июне 1997 года, а первый договор ипотеки был заключен в 1999 году. Ипотечное законодательство непрерывно совершенствуется.
О том, как получить ипотечный кредит, нам расскажет адвокат Андрей Комиссаров.
В настоящее время взять ипотеку довольно просто, однако следует обстоятельно подойти к данному вопросу.

Заявка на получение кредита

Первым шагом к получению ипотечного кредита должен быть анализ Вашего текущего финансового положения и выбор банка. Следует определить примерные критерии желаемого объекта и его стоимость, а также сумму необходимого кредита. Вместе с тем следует заранее определить круг лиц, которые вместе с Вами будут участвовать в заключение договора ипотеки (созаёмщики, поручители), если таковые имеются.
Банковский сектор в России развит неплохо, конкурирующие банки в целях привлечения клиентов реализуют различные льготные программы по реализации этого кредитного продукта, поэтому гражданам есть из чего выбрать.
После выбора банка следует подать заявку на предоставление кредита, которая рассматривается, как правило, в течение пяти рабочих дней. На данном этапе банк проверит Вашу кредитную историю, имущественное положение и платежеспособность. Созаемщики также будут проверены.

• Наиболее полный пакет документов, которые может запросить банк на первом этапе, следующий: Заявление – анкета на получение кредита;
• Копия паспорта гражданина Российской Федерации (все страницы);
• Копия трудовой книжки (копия должна быть удостоверена работодателем);
• Справка по форме 2-НДФЛ или справка с места работы о размере дохода в произвольной форме;
• Копия военного билета для военнослужащих, также он необходим заемщикам мужского пола, не достигшим возраста 27 лет (все страницы);
• Копия водительского удостоверения;
• Копия свидетельства о постановке физического лица на учет в налоговом органе(ИНН);
• Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования (СНИЛС);
• Копия свидетельства о временной регистрации по месту пребывания (для лиц, не имеющих постоянной регистрации на территории Санкт-Петербурга);
• Копия свидетельства о браке или свидетельство о расторжении брака в зависимости от семейного положения заемщика;
• Копия свидетельства о рождении детей (для несовершеннолетних детей, достигших 14 лет копия паспорта);
• Копия свидетельства о перемене фамилии, имени, отчества если были изменения;
• Копия документов об образовании, повышении квалификации. 

Комплект документов у каждого банка свой, при этом многие банки практикуют выдачу ипотеки в упрощенном порядке – по двум документам. В таком случае первым документом должен быть паспорт, второй можете выбрать сами.
Вместе с тем следует учесть следующие моменты:

1. Если Вы работаете по совместительству, то имеет смысл дополнительно представить банку справку по форме 2-НДФЛ или справку с места работы о размере дохода в произвольной форме со второго места работы. Также необходим трудовой договор или гражданско-правовой контракт.
2. Если Вы являетесь пенсионером и намерены учесть пенсионные выплаты в качестве дохода, необходимо представить:

• Копию пенсионного удостоверения (все страницы);
• Справку о размере пенсии, в том числе из отделения Пенсионного фонда РФ или иного государственного органа, выплачивающего пенсию по используемым ими формам.

       3.  Если в собственности заемщика имеется иная недвижимость или любое дорогостоящее имущество следует представить о нем сведения банку.
От созаемщика и поручителя банку потребуются аналогичные документы.
Следует понимать, что чем больше документов, подтверждающих Вашу надежность и платежеспособность представлено, тем выше шанс одобрения кредита, - резюмирует адвокат Андрей Комиссаров и напоминает, что, процент по программе кредитования по двум документам всегда несколько выше, чем по кредитованию в общем порядке. 

Поиск объекта недвижимости

После одобрения кредита Банк даст Вам 4 месяца для поиска объекта недвижимости.
При выборе квартиры следует учитывать, что банки дают ипотеку не под любой объект. Вы смело можете игнорировать объявления, где указано, что квартира в собственности менее трех лет и поэтому в целях оптимизации налогообложения продажа будет документально оформлена по заниженной цене. Под такой объект банки ипотеку не одобрят, - утвеждает адвокат Андрей Комиссаров. 
От продавца будут необходимы следующие документы:

1. Правоподтверждающие и правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права и документ основание возникновения права);
2. Выписка из единого государственного реестра прав на объекты недвижимости (ЕГРП). Срок действия выписки один месяц. Никаких обременений быть не должно;
3. Справка по форме № 9. Этот документ содержит сведения о зарегистрированных в квартире лицах. Практически все банки требуют так называемую чистую форму 9. Это значит, что в отчуждаемой квартире не должно быть зарегистрированных жильцов. В противном случае Банк не выдаст деньги до тех пор, пока все жильцы не выпишутся из квартиры;
4. Нотариальное согласие супруга. Данный документ необходим, если продавец состоит в зарегистрированном браке и при этом отчуждаемое помещение было приобретено им в период течения брака. Также он потребуется, если продавец расторг брак, но помещение было приобретено по возмездной сделке в период его течения и отсутствует соглашение супругов о разделе имущества или решение суда.
5. Согласие органов опеки и попечительства. Если в качестве продавца выступает несовершеннолетний гражданин, данный документ обязателен.

Сбором документов для продажи продавцы как правило занимаются самостоятельно, а юридическую чистоту документов проверяют сотрудники банка.

Проверка банком юридической чистоты объекта недвижимости

Копии документов на выбранный объект необходимо представить в Банк. Далее сотрудниками кредитной организации будет проверена юридическая чистота квартиры, добросовестность продавца, а также оценка будущего объекта залога. Срок принятия решения по данному вопросу обычно не превышает пяти рабочих дней.
После одобрения объекта недвижимости назначается дата сделки.

Подписание кредитного договора

Все банки заключают кредитный договор при условии страхования жизни и здоровья заемщика на весь период действия кредита. Выгодоприобретателем по такому договору выступает банк. Стоимость страховки в среднем составляет от 0,5% - 1% от суммы основного долга по кредиту в год. У каждого банка свой перечень страховых компаний, с которыми они сотрудничают.
В день заключения сделки продавец и покупатель подписывают кредитный договор, и договор купли-продажи с использованием кредитных средств. При подписании договора продавец пишет покупателю расписку о получении им денежных средств. Вместе с тем покупатель арендует банковскую ячейку, в которую закладываются денежные средства и расписка от продавца.
Далее документы подаются на регистрацию. Государственная пошлина за переход права составляет две тысячи рублей, срок внесения изменений пять рабочих дней.
После успешной регистрации перехода права у продавца появляется право на получение денежных средств из банковской ячейки. Как правило для этого ему необходимо представить банку нотариальную копию свидетельства о праве собственности, где собственником является заемщик и есть обременение в виде ипотеки в силу закона.
Вместе с данным документом, продавец должен представить акт приема-передачи жилого помещения от продавца к покупателю.
Продавец в свою очередь после получения денег продавцом имеет право забрать из ячейки оригинал расписки.
Следует сказать, что приобретение квартиры с привлечением ипотечных средств является достаточно безопасным с юридической точки зрения. Банки тщательно проверяют чистоту объектов недвижимости, поэтому риск попасть в мошенническую схему при покупке квартиры минимален. Такие сделки практически не оспариваются в судах. Срок исковой давности по таким делам составляет один год.